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禹洲地产:华侨城虽是二大股东 但不代表会将项目变卖给他

  3月29日,禹洲地产(01628)在香港举行2018年年度业绩发布会。截至2018年底,公司土储约为1738万平方米,平均土地成本为4812元。集团表示,相信目前持有及管理的土地储备满足未来三至四年的发展需求。

  会上,公司财务总监兼公司秘书黄展鸿表示,毛利率下降主要因有个别项目拉低整体毛利率,2019年毛利率应该更高。

  此外,公司创始人兼董事局主席林龙安表示,2018年集团600亿销售目标差一点完成,主要因为公司土储在长三角占了很大一部分,因长三角是限价最为严厉的地区,所以去年有差不多90亿左右推盘向今年靠。展望2019,房地产业务将以稳为主,有信心在2020年突破千亿目标。

  智通财经APP了解到,2018年公司总收入同比上升12.01%至人民币243.06亿元(单位下同),创历史新高;年度利润同比上升19.16%至37.26亿元,母公司拥有人应占核心利润为34.185亿元,同比上升16.91%;母公司拥有人应占利润约35.05亿元,同比上升25.62%;每股盈利0.78元,建议末期股息每股20.5港仙。

  以下是智通财经整理的业绩会问答实录。

  问:2018年公司净负债率上升,有无融资计划改善该情况?还是仍会持续加大杠杆比例?

  答:融资方面2018年较2017年有所增加是我们预料之内,在同级别同规模的房企中我们所获取的成本是最低的。在2019年,公司过去也做了一些5年美元债的发行,将一些短债换成长债。公司也会一直保持境内外融资渠道的畅通,融资成本是公司非常看重的环节。

  问:去年600亿的目标有一点点没有实现到,此前提到的“千亿目标”预期何时能够实现?

  答:公司二十多年来一直维持着平稳、稳健的发展,但稳健不等于停滞不前,公司每年的增长不低于20%。公司三驾马车并进,一定要有股东利益最大化,一定要有量的增加,一定要能控制住负债率。千亿目标方面,禹洲还是向着2020千亿目标前进,有信心能够完成稿,这是比较明确的。

  问:与华侨城未来是否会有收购项目或投地上的合作?是否有经营管理层面的交集?

  答:华侨城不仅仅是我们的第二大股东,更多也有合作的关系。合作方面并不代表我们把项目卖给它,这是不存在。在新增项目方面,我们一起拍,拍后共同来运营,同股同权。

  另外,华侨城在全中国文旅产业方面非常成功,没有人可以超越它。我们一起在苏州常熟签了4.6平方公里的项目,目前这个项目没有公告。它作为一个产业,发挥产业优势,结合地产开发部分,合作共赢。

  苏州是我们的重仓地,整个长三角都是我们的重仓区,所以我们非常关注销售的达标,还有项目的布局。

  问:公司全年的毛利增长相比2017年有所下滑,背后的原因是什么?

  答:2018年的毛利率是31%,比上年稍微低了一点点。公司毛利率一直保持在30%以上,这是我们特色。此外,2018年有个别量比较大项目,毛利率为28%,因为量比较大,所以拉低了整体毛利率。2019年新拿的项目应该不止30%,应该更高。

  问:为什么今年毛利率减少,但是净利润率上升?

  答:这体现我们在成本控制方面比较强的优势。

  在各个环节都非常看重,无论是销售费用、管理费用,继续维持我们严控成本的策略。各个方面都会导致整体净利润整体水平是往上走。在同行业中应该是蛮高的,会努力一直维持。

  问:去化率是否有压力,今年会否推出一些价格优惠的项目?

  答:要看行情,今年行情是谨慎乐观,不会比去年差,但也不会好很多。另外要看不同城市,分化是很严重的,一二线城市一部分购房热情重新被点燃,甚至有涨价的可能性。但三四线城市是目前还在加速下跌,所以不能一概而论。

  问:一季度公司拿地非常积极,也拿了很多非常好的一线城市地块,但是拿地价格很明显推高了很多,有人认为现在的土拍市场过热,公司如何看待?

  答:一季度公司拿地准确度比较高,1、2月份拿的土地,到现在为止低价成本上升了15%以上,证明一季度土地市场有一点升温了。公司在一季度拿地花了109亿,拿了261亿以上的货值,应该全部集中在一二线城市。

  土地市场确实是升温了,但升温也是正常的,因为现在整个经济有所回暖,还有房地产市场方面和融资压力方面都有所回暖了。内地基本上放开了,去年的融资难、融资贵问题逐步在解决。

  不仅仅是房地产,更多是制造业、高科技产业。房地产业不纯粹是房地产业,它涉及到很多方面,比如高科技产业、智能化体系、钢材业、铝材业、高端玻璃产业等,会顺而带动相关产业的落地。融资难、融资贵的解决也会支撑着产业复苏,我认为整体形势是向好的方面走。

  我们会谨慎选择,不盲目拿地,不会在高峰期拿更多地。会选择机会来做收购和并购,不会盲目收购资产包模式,会单独根据每个项目能实现的盈利空间,所能达到销售的标准,来确认项目的落地。

  问:禹洲目前在大湾区土储相对较少,未来会增加到什么程度?未来是否会减少海西的比例?如何看待苏州市场的情况?

  答:大湾区方面,我们2015年才开始布局大湾区,现在已布局包括深圳、惠州、佛山、中山等,未来一定会加大对大湾区的投入。我期待未来3到5年大湾区能给公司的业务带来20%的贡献率。

  海西比例的降低很正常,公司过去以项目为中心。24个城市已经有业绩出来,海西的比例自然有所降低,不影响总的业绩达标。

  苏州市场已经回暖,只是去年限价较严,今年限价有所松动后,整个长三角市场都在全面复苏,还是以稳为基调。

  问:去年推货主要在下半年,所以可能对销售有所影响,今年推货的节奏是怎样的?

  答:推货节奏会比去年有所改善,目前布局是上半年推40%,下半年60%的节奏。要达到完全理想的上下半年平均,仍需要一个周期,不是一步就位。要辩证地去看。

  三季度是推盘最好的机会,因为那时候会松动一点。

  问:今年差一点点没有完成年初600亿的目标,能分析一下具体原因吗?

  答:去年达标差一点,有两方面的原因:1.我们的土地储备大部分在一二线城市,在长三角占了很大一部分。长三角是限价最严厉的地区,所以去年有约90亿左右的推盘往今年靠。

  如果要达标其实很简单,把上海办公楼卖掉就达标了,但在核心地段的商业是不卖的。禹洲跟别的地产商不一样,我们不是纯粹冲量的企业,是三驾马车并驾的企业。优质资产我们会自己保留着,来做集团长远发展的基础,在量上根据情况来调节,属于常规之内。

  问:今年限价政策目前没有放松的迹象,有没有什么具体应对的措施?

  答:我们对整个市场还是要有一个谨慎乐观的态度,不能太乐观去博未来限价全面放开而加很多预期,所以实际上我们新拿的项目都是按照这样的预期去谈。

  如果把限价当成一个长期的状态去看,未来对我们管理要求更高。过往公司也是以低成本著称,既要有效率也要有效益,要向内去发力。

  未来什么时候能放开限价,我觉得等到价格已经放开涨不动的时候,其实就会放开限价。

  问:土地储备目前的存货有多少,保持在什么比例?今年年初增加了多少货值储备?

  答:关于土地储备,今年一季度有200多亿的新增土储,其实这些都是按照刚才的标准严格筛选,不是盲目去冲量,在投资过程当中坚持三驾马车。

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