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【地产物业管理行业】深度报告:物业管理为什么是一个好行业?

只要物业管理企业坚定选择内生增长方向,致力于提升管理和运营,则企业将步 入成本压力低、市场天花板高、资金需求少、政策环境友好的长牛赛道。短期, 开发企业“扶上马,送一程”,部分物业公司能阶段性受益地产周期向上。


▍对板块毛利率不同于市场一般认识的看法:定价有提升空间,成本有压缩可能, 毛利率没有下降压力,反而有可能缓慢提升。新盘物业费不断抬升,老盘提价率 缓慢上升。我国物业管理费相对房价和房租比例很低,还有明显的长期提升空间。 增值服务进一步提升收入来源。成本侧,随着管理提升、科技赋能,人均在管面 积有不断提升可能,从而完全有能力对冲单位人工工资上涨风险。一旦单盘人均 在管达到上限无法提升,企业还可以选择主动退出项目,避免亏损。


▍对开发商支持不同于市场一般认识的看法:开发企业“扶上马,送一程”的确助 力企业短期发展,也顺应物业管理行业从开发商附庸转型为独立企业的浪潮。但 开展第三方服务才是优秀物业管理公司的最终归宿。近期,具备品牌优势的物业 管理公司会以接管关联方和中小开发企业新盘为主。远期,物业管理公司的规模 成长性将主要来自存量房竞争。


▍物业管理板块四大关键词:内生、低投入、高天花板、护城河逐渐加宽。具备品 牌优势和增值服务能力的物业管理龙头,善于轻资产,低投入拓展规模,保持经 营性现金净流入。与此同时,头部物业管理公司市占率还很低,龙头之间直接竞 争尚不激烈。行业单位人工创造市值远低于海底捞等优秀服务类企业,这不仅意 味着头部物业管理公司规模上还有极大增长空间,更说明其非标准化服务本身还 有极大的内容重构及重定价可能。物业管理公司登陆资本市场,助力行业摆脱开 发商附庸的定位,护城河也逐渐随科技应用和增值服务发展而拓宽。


▍风险提示:行业的部分业务其实是周期性的,例如房地产中介,案场服务等。部 分物业管理公司其实并没有内生增长动能,而依赖于资产负债表低效并购扩张。


▍兼顾短期弹性和中长期竞争力,推荐“绿海新升”组合。我们认为,长期而言, 物业管理公司的核心竞争力是管理,品牌,科技和增值服务,在短期,开发平台 带来量和价的弹性也值得关注。我们继续推荐绿城服务中海物业新城悦和永 升生活服务。

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